Sayı : 27
YASA TASARI VE ÖNERİLERİ
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Cumhuriyet Meclisi Başkan Vekili, Taşınmaz Mallar (Tahliye) (Özel Hükümler) Yasa Önerisini (Y.Ö.No:36/2/2023) Cumhuriyet Meclisi İçtüzüğünün 85'inci maddesi gereğince Resmi Gazete'de yayımlamak suretiyle halkın bilgisine sunar, gerçek ve tüzel kişilerin, doğrudan doğruya Yasa Önerisinin içeriği ile ilgili olmak koşuluyla, görüş ve önerilerini, Önerinin Resmi Gazete'de yayımlanmasını izleyen yirmi gün içinde Meclis Başkanlığına yazılı olarak sunabileceklerini duyurur.
İŞYERLERİ VE KONUTLARIN KİRA BORÇLARININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYESİNDE UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER YASASI ÖNERİSİ
GENEL GEREKÇESİ
KKTC'de kirada bulunan taşınmaz malların tahliyesi hususunda, usul hukuku kuralları ve mahkemeler hukuku düzenlemeleri içerisinde arzu edilen hızda bir netice elde edilememektedir. Bu sebeple, kiralanabilecek durumda pek çok taşınmaz mal, mal sahiplerinin olası bir kira ödememe ihtilafında, tahliye sonucuna ulaşmakta yaşanılan durumlar nedeniyle kiralanmamakta ve haliyle taşınmaz mal kiralarında zaman zaman yapay artışlar meydana gelmektedir.
Ekonomik koşulların konut ve işyeri edinmeyi de zorlaştırdığı ülkemizde, konut veya işyeri kiralamak isteyenlerin taşınmaz mal kiralama konusundaki engellerden kurtarılması sağlanmalıdır. Öte yandan, konutunu veya işyerinin olası bir kira ödememe ihtilafında tahliye ettirmekte yaşanılan zorluklar dolayısıyla, kiralamaktan kaçınan taşınmaz mal sahiplerinin de haklarının güvenceye alınması, kiracı – mal sahibi denkleminde olmazsa olmaz bir denge unsurudur.
Bu özel yasa önerisi ile kiracı – mal sahibi denkleminde, adil, hakkaniyete uygun ve makul bir denge sağlanarak, sadece kira bedellerinin ödenmemesi halinde tahliye sürecini hızlandıracak tedbirler alınması amaçlanmaktadır.
İŞYERLERİ VE KONUTLARIN KİRA BORÇLARININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYESİNDE UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER YASASI ÖNERİSİ
MADDE GEREKÇELERİ
Madde 1. Yasanın kısa ismi düzenlenmektedir.
Madde 2. Yasanın uygulama alanı ve kapsamı düzenlenmektedir.
Madde 3. Yasada yer alan bazı ifadelerin tanımlamaları yapılmaktadır.
Madde 4. Yasa kapsamına giren taşınmaz malların tahliyesinin talep edilmesine ilişkin usul düzenlenmektedir.
Madde 5. Yasa kapsamına giren işlemlerde alınacak harçlar düzenlenmektedir.
Madde 6. Tahliye haciz müzekkeresi ıstarına ilişkin koşullar düzenlenmektedir.
Madde 7. Tahliye haciz müzekkeresinin ıstarından sonra yapılacak işlemler ve izlenecek usul düzenlenmektedir.
Madde 8. Tahliye haciz müzekkeresinin mahiyeti ve etkisi düzenlenmektedir.
Madde 9. Tahliye haciz müzekkeresinin icra esasları düzenlenmektedir.
Madde 10. Kefiller ve sair teminatların tahliye haciz müzekkeresinden nasıl etkileneceği düzenlenmektedir.
Madde 11. Yasa kapsamında kullanılacak dilekçe, form, müzekkere ve sair evrakların şeklinin nasıl belirleneceği düzenlenmektedir.
Madde 12. Suç ve ceza maddesidir.
Madde 13. Yasadan önce başlatılan davaların bu yasa kapsamına girmeyeceği düzenlenmektedir.
Madde 14. Yürütme maddesidir.
Madde 15. Yürürlüğe giriş maddesidir.
İŞYERLERİ VE KONUTLARIN KİRA BORÇLARININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYESİNDE UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER YASASI ÖNERİSİ
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Cumhuriyet Meclisi aşağıdaki Yasayı yapar:
Kısa İsim
- Bu Yasa, Taşınmaz Mallar (Tahliye)(Özel Hükümler) Yasası olarak isimlendirilir.
BİRİNCİ KISIM
GENEL KURALLAR
Kapsam
- Bu Yasa, başka herhangi bir yasada aksine kural bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, ülkede bulunan, mülkiyeti veya tasarruf yetkisi münhasıran özel kişilere, özel tüzel kişilere, Vakıflar Örgütü'ne ve mülhak vakıflara ait olan ve kiraya verilmiş olan işyerleri ile konutların, münhasıran kira borçlarının ödenmemesi nedeniyle tahliye işlemi yapılması hususunda uygulanır.
Tefsir
- Bu Yasada metin başka türlü gerektirmedikçe;
"İşyeri" ülkede bulunan ve mülkiyeti veya tasarruf yetkisi münhasıran özel kişilere, özel tüzel kişilere, Vakıflar Örgütü'ne ve mülhak vakıflara ait olan ve ticaret amacıyla inkişaf ettirilmiş bulunan taşınmaz malları ifade eder.
"Konut", ülkede bulunan ve mülkiyeti veya tasarruf yetkisi münhasıran özel kişilere, özel tüzel kişilere, Vakıflar Örgütü'ne ve mülhak vakıflara ait olan ve ikamet amacıyla inkişaf ettirilmiş bulunan taşınmaz malları ifade eder.
"Mal Sahibi", ülkede bulunan ve bu yasa kapsamına giren işyerleri ile konutlarda kayıtlı mal şahiplerini veya hale göre, kayıtlı mal sahiplerinin kira sözleşmesi veya tasarruf yetkisi veren başka herhangi bir sözleşme tahtında izni veya onayı ile bu işyerlerini ve konutları münhasıran tasarruf etme yetkisine sahip olan gerçek ve tüzel kişileri anlatır.
"Tasarruf Yetkisi", mal sahipleri ile imza edilmiş usulüne uygun olarak pullanmış olan ve tasarruf edene, sözleşme konusu taşınmaz malı kiralama yetkisi de veren bir sözleşme tahtında sahip olunan yetkiyi anlatır.
İKİNCİ KISIM
Özel Kurallar
Tahliye Usulü
- Bu Yasa kapsamına giren taşınmaz malların tahliyesi talep edilirken, mal sahibi, bir dilekçe ile, taşınmaz malın bulunduğu ilkenin icra mukayyidine başvuru yapar. Taşınmaz Mal Haciz Müzekkeresi, mal sahibi tarafından yapılan bir yemin varakası ile desteklenir.
Harçlar
- (1) Taşınmaz Mal Haciz Müzekkeresinin işleme alınması için tahliyesi talep edilen taşınmaz malın bir yıllık kira bedeli toplamının % 10'u nispetindeki harç ilgili icra mukayyidine ödenir. Ancak, harç meblağı, Yüksek Mahkeme tarafından ıstar edilecek ve resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girecek bir tüzükle, bu fıkra gereğince belirlenen harç miktarının yarısına kadar azaltılabilir veya on katına kadar arttırılabilir.
(2) Taşınmaz Mal Haciz Müzekkeresi'nin desteklenmesi amacıyla yapılacak yemin varakasına, Mahkemeler mevzuatı uyarınca genel istidalara ekli yemin varakalarına yapıştırılan miktarda pul yapıştırılır. Ancak, pul meblağı, Yüksek Mahkeme tarafından ıstar edilecek ve resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girecek bir tüzükle, yukarıdaki (1)'inci fıkra gereğince belirlenen harç miktarına kadar arttırılabilir.
İcra Mukayyidinin Takdiri ve Tahliye Haciz Müzekkeresinin Isdarı
-
(1) Malsahibi, aşağıdaki hususlarda İcra Mukayyidini tatmin etmedikçe, İcra Mukayyidi, tahliye işlemini başlatmaz:
(A) Tahliyesi talep edilen taşınmaz malın bu yasa kapsamına giren bir taşınmaz mal olduğu.
(B) Tahliye talep eden müracaatçının mal sahibi olduğunu veya tasarruf yetkisine sahip bulunduğunu teyit ve tevsik etmesi.
(C) Müzekkerenin işleme alınması için gerekli harcın ödendiğinin teyidi.
(Ç) Geçerli bir kira sözleşmesi bulunması ve bu sözleşmenin usulüne uygun olarak pullanmış olması.
(D) Kira stopaj borcu bulunmadığının teyit ve tevsik edilmesi.
(E) Ard arda iki kira dönemi veya kira sözleşmesinin süresi içerisinden toplam üç kira dönemi, kiracının kirasını ödememiş veya geçerli bir ödeme teklifinde bulunmamış olması.
(2) İcra mukayyidi, yukarıda belirtilen tüm hususlarda ikna olması halinde, bir tahliye haciz müzekkeresi ıstar eder ve bu müzekkereyi tahliyesi talep edilen taşınmaz mala gönderir.
(3) İcra mukayyidinin bu madde gereğince tahliye haciz müzekkeresi ıstar etmeyi reddetmesi halinde, mal sahibi, ilgili kaza mahkemesine üç iş günü içerisinde tek taraflı bir istida ile itirazda bulunabilir.
Tahliye Haciz Müzekkeresinin Tebliği ve Müteakip İşlemler
- (1) Tahliye haciz müzekkeresi tebliğ ve icra memurları tarafından tahliyesi talep edilen taşınmaz mala bırakılmak suretiyle tebliğ edilir. Tahliye haciz müzekkeresi ile birlikte, mal sahibinin icra mukayyidine bu yasanın 6'ncı maddesi sunulan tüm belgelerin tasdikli bir sureti de kiracıya ve var ise kefillerine, sözleşmede görülen adreslerine bırakılmak suretiyle tebliğ edilir.
(2) Tahliye haciz müzekkeresi tebliğ edildikten itibaren on iş günü içerisinde Kiracı, taşınmaz malın bulunduğu kaza mahkemesine, bu yasanın 6'ncı maddesinin (1)'inci fıkrasında belirtilen hususlardan herhangi birisinin eksik olduğunu iddia eden ve gerçekten başarılı olma şansı olan tek taraflı bir istida ile, tahliye haciz işleminin iptali talebiyle müracaat edebilir.
(3) Kaza Mahkemesi, bu madde gereğince yapılacak müracaatın ilk nazarda haklı olduğu kanaatine varırsa, tahliye haciz işlemini derhal durdurur ve müracaatı, malsahibine tebliğ ettirir.
(4) Müteakip işlemler, yürürlükteki hukuk muhakemeleri usulü kurallarına göre devam eder.
Tahliye Haciz Müzekkeresinin Etkisi
- Tahliye haciz müzekkeresi, tahliyesi talep edilen taşınmazın tebliğ ve icra memurları tarafından zorla tahliyesi hususunda yetki verir. Tebliğ ve icra memuru, tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi için Polis teşkilatından yardım alabilir. Ayrıca, tahliye haciz müzekkeresi, ödenmemiş kira borçlarının tahsili amacıyla, kiracıya ait taşınır malların haczedilip satılması hususunda da tebliğ ve icra memurlarına yetki verir.
Tahliye Haciz Müzekkeresinin İcra edilmesi
- Tahliye haciz müzekkeresi, yürürlükte bulunan taşınır ve taşınmaz mal hacizlerinin icrası hususundaki usul kurallarıyla aynı biçimde ve aynı zaman diliminde icra edilir.
Kefiller v.s.
- Bir tahliye haciz müzekkeresi ıstar edildiğinde, müzekkereye konu kira sözleşmesinde, kiracının mükellefiyetleri hususunda kefil veya başka bir teminat bulunması halinde, müzekkereye konu borcun tahsili için teminatlara el konulabilir veya kefillerin de taşınır malları haczedilebilir.
Dilekçe ve Formlar
- Bu Yasa kuralları uyarınca kullanılacak dilekçeler, formlar veya müzekkerelerin şekli, Yüksek Mahkeme tarafından ıstar edilecek ve Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girecek bir tüzük ile saptanır.
ÜÇÜNCÜ KISIM
SON KURALLAR
Suç ve cezalar
- Bu Yasa uyarınca ıstar edilen bir haciz müzekkeresinin icrası esnasında tebliğ ve icra memurlarına kasten engel olanlar veya engel olmaya teşebbüs edenler hafif bir suç işlemiş olurlar ve mahkumiyetleri halinde, suçun işlendiği tarihte yürürlükte bulunan bir aylık brüt asgari ücret kadar para cezasına veya 1 yıla kadar hapis cezasına veya her iki cezaya birden çarptırılabilirler.
Devam eden tahliye davaları
- Bu Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce başlatılmış olan veya askıda bulunan veya istinafa konu edilen tahliye davaları, bu yasadan etkilenmez.
Yürütme
- Bu Yasa hükümlerini Yüksek Mahkeme yürütür.
Yürürlüğe Giriş
- Bu Yasa, Resmi Gazete'de yayımlandığı tarihten başlayarak yürürlüğe girer.