TAŞINMAZ MAL EDİNME VE UZUN VADELİ KİRALAMA (YABANCILAR) (DEĞİŞİKLİK) YASA TASARISI (Y.T.NO:297/4/2025)

Y.T.No:297/4/2025) Cumhuriyet Meclisi İçtüzüğünün 85'inci maddesi gereğince Resmi Gazete'de yayımlamak suretiyle halkın bilgisine sunar, gerçek ve tüzel kişilerin,

doğrudan doğruya Yasa Tasarısının içeriği ile ilgili olmak koşuluyla, görüş ve önerilerini, Tasarının Resmi Gazete'de yayımlanmasını izleyen yirmi gün içinde Meclis Başkanlığına yazılı olarak sunabileceklerini duyurur.

(147) 148

TAŞINMAZ MAL EDİNME VE UZUN VADELİ KİRALAMA (YABANCILAR) (DEĞİŞİKLİK) YASA TASARISI

GENEL GEREKÇE

39/2024 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik)

Yasasında yapılan değişiklikler ile uygulamada bir takım öngörülemeyen sıkıntılar ortaya çıkmıştır.

39/2024 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik)

Yasası'nın uygulamasında karşılaşılan çeşitli sorunlardan dolayı yabancı gerçek veya tüzel kişilerin “yurt dışında olmaları, birçok alıcı ve satıcı arasında iletişimin sağlanamaması” gibi nedenlerle yasada öngörülen süreler içerisinde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin ödemesi gereken tüm vergi ve harçlar ödeyememiş ve bundan dolayı devlet bu gelirlerden mahrum kalmıştır. Devletin elde edeceği gelir kaybını önlemek için vergi ve harçların tahsil edilmesine olanak sağlanması ve ekonomiye katkı sağlanması amacıyla ilgili maddelerde ve buna uygun olarak diğer maddelerdeki kurallarda da

düzenlemeler yapılmıştır.

39/2024 sayılı Değişiklik Yasasında tefsirde ihtiyaç duyulan kısımlarda, yabancıların taşınmaz mal satın alma izinlerine ilişkin kurallarda, yabancıdan yabancıya mal devrinde, suç ve cezalarda, Geçici 1'inci maddesinde yer alan bu Yasanın yürürlüğe girişinden önce taşınmaz mal edinme girişiminde bulunan yabancıların durumuna ilişkin kurallarda ve yeni geçici maddeler konmak suretiyle birtakım eksik kalan düzenlemelerin yapılmasına ihtiyaç duyulmuştur.

Yukarıda belirtilen işbu gerekçelerle Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama

(Yabancılar) (Değişiklik) Yasa Tasarısı hazırlanmıştır.

MADDE GEREKÇELERİ

Madde 1. Yasa'nın kısa ismi düzenlenmiştir.

Madde 2. Yasa'nın tefsir kısmında“Birinci Derece Akraba veya Sıhri Hısımlık”, “Kiraya Vermek Maksadıyla Taşınmaz Mal Kullanım Hakkı Elde Etmek”, “Yabancı Tüzel Kişi” ve

Madde 3. “Yatırım” tanımları düzenlenmiştir.

Madde 4. Yasa'nın 8'inci maddesinde yer alan Yabancıların Taşınmaz Mal Satın Alma İzinlerine

İlişkin Kuralları yeniden düzenlenmiştir. Yasa'nın 12'nci maddesinde yer alan Yabancıdan Yabancıya Mal Devri ve Kiralanması

Madde 5. yeniden düzenlenmiştir. Madde 6. Yasa'nın16'ncı maddesinde yer alan suç ve cezalar yeniden düzenlenmiştir. Yasa'nın Geçici 1'inci maddesinde yer alan bu Yasanın yürürlüğe girişinden önce taşınmaz mal edinme girişiminde bulunan yabancıların durumuna ilişkin kurallar

Madde 7. yeniden düzenlenmiştir. Madde 8. Yasa'nın Geçici 3'üncü maddesinde yer alan bir yıllık süre iki yıl olarak değiştirilmiş ve bu süre içinde inşaat ruhsatı ile veya Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü'nden alınmış Planlama Onayı ile başvuruda bulunabilmesi şeklinde düzenlenmiştir. Yasa'nın Geçici 4'üncü maddesinden hemen sonra Geçici 5'inci madde eklenmek suretiyle bu Yasa yürürlüğe girmesinden önce satış sözleşmesi ile satın alınmış inşaatı tamamlanmış ve alıcıya teslim edilmiş olan konutların devri ile vergi ve harçların

Madde 9. ödenmesi düzenlenmiştir.

Yasa'nın Geçici 5*üncü maddesinden hemen sonra Geçici 6'ncı madde eklenmek suretiyle Tapu ve Kadastro Dairesi'nin Müdürü'nün onayı ile hisse devri yapılması

Madde 10. düzenlenmiştir. Madde 11. — Yasa'nın Geçici 6*ncı maddesinden hemen sonra Geçici 7'nci madde eklenmek suretiyle bu yasa yürürlüğe girmeden önce Esas Yasa uyarınca yatırım amaçlı satın

alınarak yatırım yapılan taşınmaz malın devri düzenlenmiştir. — Yasa'nın Geçici 7'ncı maddesinden hemen sonra Geçici 8'inci madde eklenmek

suretiyle 52/2008 sayılı Yasaya uygun olarak başlanmış işlemlerin tamamlanmasına

olanak sağlanabilmesi düzenlenmiştir.

Madde 12. — Yasa'nın yürürlüğe giriş tarihi düzenlenmiştir. 149

TAŞINMAZ MAL EDİNME VE UZUN VADELİ KİRALAMA (YABANCILAR) (DEĞİŞİKLİK) YASA TASARISI

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Cumhuriyet Meclisi aşağıdaki Yasayı yapar:

Kısa İsim l Bu Yasa, Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik) Yasası olarak isimlendirilir ve aşağıda Esas Yasa olarak anılan 52/2008 Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası ile birlikte okunur. 39/2024

Esas Yasanın Za () Esas Yasa 2'inci maddesinde yer alan “Bakanlık” tefsirinden hemen sonra aşağıdaki yeni “Birinci Derece Akraba veya Sıhri Hısımlık” 2'inci tefsiri konmak suretiyle değiştirilir:

Maddesinin

Değiştirilmesi

““Birinci Derece Akraba veya Sıhri Hısımlık”, bu Yasa maksatları bakımından eş, anne, baba, çocuğu anlatır.

(2) Esas Yasa, 2'inci maddesinde yer alan “Kiraya Veren” tefsirinden

hemen sonra aşağıdaki yeni “Kiraya Vermek Maksadıyla Taşınmaz

Mal Kullanım Hakkı Almak” tefsiri konmak suretiyle değiştirilir:

“Kiraya Vermek Maksadıyla Taşınmaz Mal Kullanım Hakkı Elde Etmek”, bu Yasa yürürlüğe girmeden önce taşınmaz mal üzerinde sadece kiraya verme hakkı açısından kullanım süresi ile sınırlı ayni hak doğuran ancak kayıtlı mal sahibi olma hakkı vermeyen işlemi ve Tapu ve Kadastro Dairesi'ne bağlı ilgili İlçe Tapu Amirlikleri tarafından bu maksat için verilen taşınmaz mal kullanım hakkı belgesini anlatır.

) Esas Yasa, “Yabancı Tüzel Kişi” tanımının (A) fıkrasının (b) bendi

kaldırılmak ve yerine aşağıdaki yeni (b) ve (c) bendi konmak suretiyle

değiştirilir:

“(b) — Direktörlerinin veya hangi ad altında olursa olsun direktör (c) konumunda bulunan kişilerin çoğunluğu yabancı olan şirketleri ve/veya Yöneticileri Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşı olsa bile üyeleri veya üyeleri arasında yabancı bulunan kurum, kuruluş, dernek, vakıf, kulüp ve benzeri sivil toplum örgütlerini ve

(4) Esas Yasa, 2'inci maddesinde yer alan “Yatırım” tefsiri kaldırılmak ve yerine aşağıdaki yeni “Yatırım” tefsiri konmak suretiyle değiştirilir:

“Yatırım”, turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanlarında en az 10,000,000.-Euro (On Milyon Euro) yatırım yapmayı anlatır. 150

Esas Yasanın 3. Ancak yap-sat (konut yapıp satma) bu Yasa amaçları 8'inci bakımından yatırım sayılmaz.” Maddesinin Esas Yasa, 8'inci maddesinin (1)'inci, (6)'ncı, (7)'nci, (10)'uncu, (13)'üncü Değiştirilmesi fıkranın (A) bendinin (a) alt bendi, (11)'inci fıkranın (C) bendi ve (14)'üncü fıkraları kaldırılmak ve yerine aşağıdaki yeni (1)'inci, (6)'ncı, (7)'nci, (10)'uncu fıkralar ile (11)'inci fikranın (C) ve (D) bendi ve (13)'üncü fıkranın (A) bendinin (a) alt bendi konmak ve (15)'inci fıkra (14) olarak yeniden sıralandırılmak suretiyle değiştirilir:

“0) Yabancı gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulundan satın alma izni alınması koşuluyla, bu madde kuralları uyarınca aşağıda belirtilen adet

kadar taşınmaz mal satın alabilirler:

(A) — Satın alınacak taşınmaz malın arazi olması ve yapı iznine uygun olması halinde: Satın alınacak arazinin yüz ölçümü 1338 m? (bin üç yüz otuz sekiz metrekare)'den fazla olamaz ve bu alan içerisine sadece 1 (bir) adet konut yapılabilir; veya

(B) — Satın alınacak taşınmaz malın apartman dairesi olması halinde: 3 (üç) adetten fazla olamaz; Ancak; Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetini tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren devletlerin uyruğunda olan gerçek veya tüzel kişiler 6 (altı) adet apartman dairesi alabilir; veya

(C) — Satın alınacak taşınmaz malın müstakil ev olması halinde arazinin yüz ölçümü 3300 m? (üç bin üç yüz metrekare)'den fazla olamaz ve satın alınan müstakil evin arazisine ikinci bir ev ve/veya apartman dairesi ve/veya konut yapılamaz.

veya

(Ç) — Yukarıdaki (C) bendinde belirtilen kurallar dışında, toplu konut veya site olarak inşaa edilmiş olması halinde; 2 (iki) adet iki katlı müstakil villa alabilir. Ancak; Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetini tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren devletlerin uyruğunda olan gerçek veya tüzel kişiler 3 (üç) adet ki katlı müstakil villa alabilir.

(6) Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, taşınmaz mal satın almalarına ilişkin Bakanlar Kurulu Kararının Resmi Gazete'de yayımlandığı

tarihten başlayarak 1 (bir) yıl içerisinde, taşınmaz mal sahibi ile yabancı

gerçek veya tüzel kişi arasında ilgili İlçe Tapu Amirliğinde bulunan matbu taşınmaz mal devir takrirnamesi İlçe Tapu Amirliğindeki işlemi

gerçekleştiren memur huzurunda imza edilmek suretiyle taşınmaz malın devir işlemi gerçekleştirilir. Bu fıkrada belirtilen 1 (bir) yıl içerisinde devir işleminin yapılmaması halinde konu taşınmaz malın alınmasına izin veren Bakanlar Kurulu Kararı kendiliğinden iptal olur

ve geçersiz sayılır. 151

) Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde bu maddenin (6)'ncı

fıkrasında belirtilen 1 (bir) yıl süre, Bakanlar Kurulu izni alınması için

Bakanlığa sunulan alıcı ve satıcı arasında imzalanan, malın satış

bedelini içeren belgede belirtilen bedelin tamamının ödendiği tarihten

itibaren işlemeye başlar. Müteahhitin alıcıdan alacağı kalmamasına

rağmen yükümlülüğünü yerine getirmeyip, koçan devrini yapmaması

halinde alıcıyı uğrattığı zararı oranında tazmin etmek zorundadır.

Ancak alıcı ve satıcı, alım satım işleminden doğan, yasal olarak

ödemeleri gereken tapu devir harçları, Bakanlar Kurulu tarafından

verilen satın alma izninin Resmi Gazete'de yayımlandığı tarihten

itibaren 75 (yetmiş beş) iş günü içinde ödemekle yükümlüdür.

Ödememeleri halinde Bakanlar Kurulu kararı kendiliğinden iptal olur

ve geçersiz sayılır.

Herhalükarda tüm vergi ve harçlar ödenmediği taktirde yerel

makamlar tarafından konu taşınmaz mala ilişkin kalıcı veya geçici su

bağlantısı, Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu tarafından ise geçici veya

kalıcı elektrik bağlantısı yapılamaz.

Bu fikra kuralları inşaatın yapımı esnasında ihtiyaç duyulan şantiye

elektriği bağlantısı ve geçici su bağlantısı için geçerli değildir.

(10) Satın alınacak malın apartman dairesi olması durumunda aynı parsel (11) içerisinde bulunan taşınmaz malların toplamının yarısından fazlası, birinci derece akraba veya sıhri hısımlığı olan yabancılar ve/veya aynı 18/1998 uyruklu olan yabancılar tarafından satın alınamaz. 54/2006 19/1998 Ancak her halükarda imara açık alanlarda yapılan konut 68/2006 projelerinin en çok 080”' (yüzde seksen)'i yabancılara satılabilir. 35/2023 (C) — Yukarıdaki (B) bendinde belirtilen alanlarda yatırım yapacak

olan yabancı gerçek veya tüzel kişiler Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde faaliyet gösteren bir bankaya, şirketinin nam veya hesabına en az 10,000,000.-Euro (On Milyon Euro) yatırmak zorundadır. Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin bu meblağı, arazi alımı dışında Bakanlar Kurulu kararında belirtilen yatırımı — gerçekleştirmek amacıyla 2 (iki) yıl içerisinde kullanması zorunludur. Yapılacak yatırımın denetim ve kontrolü, yatırım konusu ile görevli Bakanlık ile Gelir ve Vergi Dairesi tarafından yapılır. (D) — Bu fıkranın yukarıdaki (B) bendindeki kurallardaki belirtilmiş olan yap-sat (konut yapıp satmak) konusundaki kısıtlama aşağıdaki (i) ve (ii) alt benlerindeki hükümlere tabii olmak kaydıyla Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetini tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren devletlerin uyruğunda olan gerçek veya tüzel kişilere uygulanmaz. () Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği Yasası uyarınca

Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği'ne kayıtlı olan ve Yapı İnşaatı ve Teknik İşler Müteahhitleri Kayıt ve Denetim Yasası kapsamında yıllık geçerli müteahhitlik sınıf karnesi iznine sahip gerçek veya tüzel kişiler, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'ni tanıyan ve aynı 152

52/2008 hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına 39/2024 veren devletlerin uyruğunda olan yabancı gerçek veya tüzel kişiler ile sahip oldukları müteahhitlik sınıf karnesi iznini kullanarak sadece yap-sat (konut yapıp satmak) amaçlı inşaat yapabilmek için ortaklık kurabilirler. Oluşturulacak ortaklığın yabancı hisse oranı V49'u

aşamaz.

Bu bent amaçları bakımından “yabancı tüzel kişi” yeni oluşturulacak ortaklıkta şirket hissesi veya sermayesi en fazla 449 olan ve bu oranı aşmayan şirketleri anlatır. Gi) Yukarıdaki (i) alt bendinde belirtilen yap-sat (konut yapıp satmak) amaçlı ortaklık şirketleri yerli ortağın müteahhitlik sınıf karnesi izni ile yap-sat (konut yapıp satmak) yapmak amacıyla Bakanlığa başvuru yapılarak Bakanlar Kurulu'nun onayı ile arazi satın alma izni alabilirler. Bu amaçla kurulan şirketler Yasadaki kısıtlamalara tabii değillerdir.

(13) (A) (a) Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde kurulmuş veya

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde kayıtlı herhangi bir şirket, hangi oranda olursa olsun hisselerinin, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşı olmayan yabancı gerçek veya tüzel kişilere ait olması halinde, bu maddenin (10)'uncu ve (11)'inci fıkrası kurallarına tabi olarak, yatırım yapma amaçlı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde en fazla 80,280 m? (seksen bin iki yüz seksen metrekare) arazi satın alabilir.

Ancak; bu arazinin üzerinde bu maddede belirtilen yatırım kriterlerine uygun nitelikte nihai tasvibi alınmış bina olması halinde yatırım projesi aranmaksızın Bakanlar Kurulu Esas Yasa'nın 8'inci maddesinin 11'nci fıkrasının (C) bendi kurallarındaki en az 10.000.000- Euro (On Milyon Euro) kuralına